Ομιλία μου στην 16η Prodexpo- Συνέδριο για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας - Χάρης Θεοχάρης

Ομιλία μου στην 16η Prodexpo- Συνέδριο για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας

Στο πλαίσιο του 16ου συνεδρίου για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας Prodexpo 2015, είχα την ευκαιρία να παρουσιάσω τις απόψεις και θέσεις μου ως προς τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, συμμετέχοντας σε ένα αξιόλογο πάνελ ομιλητών από την πολιτική και την αγορά.

Διαβάστε παρακάτω αποσπάσματα από την ομιλία μου:

 

“Η συζήτηση για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να είναι ολοκληρωμένη χωρίς να αναφερθούμε στη φορολόγησή της. Σήμερα, μετά από πέντε και πλέον χρόνια κρίσης, η ακίνητη περιουσία έχει βρεθεί πολύ συχνά στο στόχαστρο ως τρόπος εύρεσης πολύτιμων εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, αλλά επίσης η κτηματαγορά και ο κλάδος των κατασκευών έχουν δεχτεί σοβαρά πλήγματα.

Η ιδιοκτησία στην Ελλάδα είναι βασικό συστατικό στοιχείο της δομής της κοινωνίας και της οικονομίας. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης υπεβαίνει το 80% και μάλιστα το 62% αφορά κατοικίες χωρίς οικονομικά βάρη (ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά στην Ε.Ε). Ο κλάδος των κατασκευών και ο κλάδος της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας υπερβαίνουν το 18% του ΑΕΠ, παρόλο που κατά τα χρόνια της κρίσης επλήγη, κυρίως ο κατασκευαστικός κλάδος και απώλεσε περιοσσότερο από το ήμιση της συνεισφοράς του στο ΑΕΠ.”

“Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα φορολογείται σήμερα και σαν εισόδημα (έσοδα από ενοίκια, φόρος υπεραξίας από πώληση- ο οποίος είναι σε αναστολή) και σαν κεφάλαιο. Η Ελλάδα είναι η πέμπτη χώρα στην ΕΕ σε περιοδικούς φόρους (1,4% ΑΕΠ) που βαρύνουν κυρίως την κατοχή αλλά και τη χρήση του ακινήτου, και είναι όγδοη στους μη περιοδικούς φόρους οι οποίοι ουσιαστικά βαρύνουν τις συναλλαγές ακινήτων.”

“Το βασικό μειονέκτημα του ΕΝΦΙΑ, είναι ότι ουσιαστικά αποτελεί φόρο 2 σε 1. Είναι φόρος επί των ακινήτων, αλλά και επί της περιουσίας βάσει κλίμακας, όταν τα δικαιώματα επί του συνόλου των ακινήτων υπερβαίνουν τις 300.000 €.

Δεύτερο σημαντικό μειονέκτημα είναι οι αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα, οι οποίες καθιερώθηκαν στις αρχές της δεκαετίας του 1980 ως ένας αμερόληπτος τρόπος υπολογισμού της αγοραίας αξίας, ωστόσο τριανταπέντε περίπου χρόνια μετά, έχουν ξεπεραστεί από νέες επιστημονικές μεθόδους, αλλά και από τις ίδιες τις συνθήκες της αγοράς.

Από την άλλη όμως, ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος με εξαιρετικά υψηλή εισπραξιμότητα άνω του 80%, ακόμα και για την κατηγορία όπου ο κύριος φόρος είναι χαμηλότερος του συμπληρωματικού. Αυτό και μόνο το χαρακτηριστικό καθώς και το γεγονός ότι η Ελλάδα βρίσκεται πολύ κοντά (οριακά χαμηλότερα) του Μ.Ο. της ΕΕ στην φορολόγηση ακινήτων, δείχνει ότι η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να υφίσταται.  Αυτό όμως δε σημαίνει ότι δεν θα πρέπει να βελτιωθεί ώστε να γίνει κοινωνικά δίκαιη και να μην αποτελεί παράγοντα ανάσχεσης της επένδυσης και της κατοχής ακινήτων.”

“Καμία αλλαγή σε συντελεστές ή γενικότερα τρόπο φορολόγησης δε μπορεί να εφαρμοστεί σωστά και να έχει τα αναμενόμενα αποτελέσματα χωρίς να έχει προηγηθεί μια σειρά απαραίτητων ενεργειών που θα «καθαρίσουν» και θα σταθεροποιήσουν το τοπίο στην αγορά ακινήτων.

Πρώτη βασική ενέργεια ο χωροταξικός σχεδιασμός και η οριστική και αμετάκλητη οριοθέτηση των χρήσεων γης. Δεύτερον, η ολοκλήρωση του κτηματολογίου, αλλά και η οριστική επίλυση των θεμάτων των αυθαιρέτων κατά τρόπο που να μη δημιουργούνται νέα κύματα αυθαιρεσιών και ημι-νόμιμων/ ημι-παράνομων καταστάσεων.

Το σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας ύλης βάσει αντικειμενικών αξιών πρέπει να τροποποιηθεί ώστε να λαμβάνει υπόψη μια σειρά διευρυμένων αντικειμενικών χαρακτηριστικών των ακινήτων κυρίως των εμπορικών, όπως η ακριβής θέση, ο όροφος, η εγγύτητα σε μεταφορικά δίκτυα, η εμπορικότητα της περιοχής κλπ. Πέρα από αυτό θα πρέπει να επιλεγεί μια επιστημονικά τεκμηριωμένη μεθοδολογία που να κάνει χρήση χρονολογικών σειρών των αγοραίων τιμών και να είναι εύκολα προσαρμόσιμη στις εκάστοτε συνθήκες της αγοράς. Με δεδομένο ότι πέρα από κάποια στοιχεία που έχει η ΤτΕ, έχουμε έλλειψη αξιόπιστων, ολοκληρωμένων βάσεων δεδομένων, οπότε θα απαιτηθεί ένα σημαντικό χρονικό διάστημα (5-10 χρόνια) ώστε να έχουμε ικανά στοιχεία.

Η αγορά ακινήτων μπορεί να εξελιχθεί σε παράγοντα ανάπτυξης της οικονομίας. Η φυσική ροπή των Ελλήνων προς την ιδιοκτησία, η συσχέτιση μεταξύ τουριστικής αγοράς και κτηματαγοράς, τα μεγάλα real estate project ιδιωτικοποίησης/ αποκρατικοποίησης, η γεωγραφική θέση που μπορεί να εξελίξει τη χώρα σε logistics hub είναι παράγοντες που ευνοούν την αγορά ακίνητης περιουσίας. Στο πλαίσιο αυτό, το φορολογικό σύστημα πρέπει να παίξει το ρόλο του, όπως συμβαίνει και με κάθε άλλη επένδυση: να αποφέρει έσοδα για το δημόσιο ταμείο χωρίς ωστόσο να αποτελεί τροχοπέδη της υγιούς δραστηριοποίησης και του κέρδους.

Με δεδομένο ότι η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα είναι σχετικά νέα, περνάει μια φάση σταθεροποίησης και ορθολογικοποίησης. Με βάση τα μέχρι τώρα διδάγματα και τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς τα πρώτα βήματα για τον εξορθολογισμό της φορολογίας πρέπει να κινούνται στους εξής άξονες:

  • Εξορθολογισμός των μη περιοδικών φόρων έως και κατάργηση κάποιων από αυτούς με στόχο την τόνωση των αγοραπωλησιών και τη σύγκλιση εμπορικής τιμής με την τιμή συμβολαίου.
  • Προσδιορισμός φορολογητέας αξίας με βάση επιστημονικές μεθόδους και με τρόπο που να αποδίδεται σωστά η αγοραία αξία ενός ακινήτου τη δεδομένη χρονική στιγμή.
  • Εξορθολογισμός του ΕΝΦΙΑ κυρίως ως προς τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος είναι και επαχθέστερος. Με δεδομένο εξάλλου ότι για το 2014, σε βεβαιωμένο ποσό 3,5 δις € περίπου, τα 2,8 δις αφορούσαν τον κύριο και μόνο 0,6 δις τον συμπληρωματικό, είναι προφανές ότι η απώλεια εσόδων από το συμπληρωματικό φόρο δεν θα έχει δραματικές επιπτώσεις στα δημόσια έσοδα. Εξάλλου είναι πάντα κοινωνικά προτιμητέο αλλά και οικονομικά πιο αποδοτικό, να πληρώνουν πολλοί λιγότερα, παρά λίγοι περισσότερα.
  • Πέραν αυτών θα πρέπει να δούμε σοβαρά το πλαίσιο για τις εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, ενώ συμπληρωματικά πρέπει να επανεξετάσουμε τη δυνατότητα απόδοσης των εσόδων ΕΝΦΙΑ στους ΟΤΑ, αλλά και την απλοποίηση και κωδικοποίηση της νομοθεσίας ως εργαλείο διευκόλυνσης δυνητικών επενδυτών.”